福山市の不動産会社の集客：検索結果と地元8社のサイトを数えた（商圏調査の見本）

この見本について

当社は、ホームページの運営をお引き受けする前に、その商圏を調べます。家や土地を手放す人がどれだけいる土地なのか、その人たちがどういう言葉で探しているのか、いま検索の上位にいるのは誰で、どういう作りでそこにいるのか。そのうえで後から入る余地があるかを判定し、見込みが立たなければお引き受けしません。

この見本は、その報告書がどういう形になるのかをお見せするためのものです。形は熊本市の行政書士の見本と同じです。今回は広島県福山市で、家や土地の売却の仲介と買取を受けている地元の不動産会社を想定しました。賃貸の仲介や管理も不動産会社の大きな仕事ですが、探され方がまったく違うため、この見本では扱っていません。

特定の会社からご依頼をいただいて作ったものではありません。福山市と不動産の売却という組み合わせを、当社の側で題材として選びました。当社は、相続の手続きを扱う事務所のサイトと、相続の情報サイトの運営に携わっており、相続した家の売却や空き家の話は、そこで繰り返し扱ってきました。この業種を選んだのはそのためで、不動産会社のサイトを運営してきたという意味ではありません。

調査時点は2026年9月で、使ったのは公開されている情報だけです。統計と法令、業界の規約を読み、九つの言葉で検索し、繰り返し出てきた地元の会社のサイトを開きました。

実際にお引き受けする調査では、ここに二つが加わります。一つは御社の記録です。いま査定の依頼が月に何件あり、そのうち何件が媒介の契約に進み、何件が成約したのか。その依頼が、一括査定のサイト、御社のホームページ、電話、紹介のどこから来ているのか。その数は御社の中にしかありません。もう一つは検索回数の実数です。どの言葉が月に何回探されているかは、有料の道具を使わなければ確定できません。この見本で「探され方」と書いているのは、検索したときに何が並ぶかという意味で、何人が探しているかという意味ではありません。

地元の会社は、名前を出さず件数だけで扱います。どこが上手いかを論じるための調査ではなく、この商圏に後から入る余地があるかを見るための調査だからです。

商圏の規模

売却の相談は、家を買う相談よりも数が限られます。一つの家族が家を売るのは、住み替え、相続、転居といった節目だけです。そこで人口と世帯に加えて、売られる前の家、つまり空き家の数を見ます。

福山市の人口は449,596人、世帯数は219,283世帯です（2026年8月末現在、住民基本台帳、福山市「人口と世帯数」）。前の月末は449,895人、219,307世帯でした。一か月の動きなので、傾向とまでは言えません。

空き家は、2018年の住宅・土地統計調査で30,110戸、空き家率は13.9%でした。2013年は28,600戸、13.8%です（福山市「第2期福山市空家等対策計画」2021年3月）。この中には、賃貸や売却に出ている住宅や別荘も含まれます。それらを除いた「その他の住宅」、つまり売りにも貸しにも出ていない空き家は、2013年の12,090戸から2018年の13,470戸に増えていました。五年で1,380戸です。市は計画の中で、高齢化と暮らし方の変化によって空き家はこれからも増えると見ています。

2023年の同じ調査の、福山市の数字は確かめきれませんでした。国の統計の表はあるものの、今回の調べ方では市の値を読み出せなかったためです。推計では埋めません。この見本の空き家の数は2018年時点のものです。

市内の売買の件数や相続の件数は、今回は調べていません。検索に出てきた会社の中には、尾道市や府中市、岡山県の笠岡市や井原市まで対象に掲げる会社もあり、実務の商圏は市の境より広いと見ています。

探され方

九つの言葉で検索し、1ページ目に何が並ぶかを記録しました。検索したのは2026年9月24日です。中心の言葉が三つ（「福山市不動産売却」「福山不動産会社」「福山市不動産買取」）、暮らしや困りごとから出てくる言葉が六つ（「福山市空き家売却」「福山市相続した家売却」「福山実家売る」「福山市土地査定」「福山市古家付き土地売却」「福山市空き家管理」）です。

先に限界を書きます。検索結果は、見る人、時点、地域の設定で変わり、今回の道具が福山市内のスマートフォンと同じ画面を返すとはかぎりません。タイトルとURLの一覧しか返さないため、地図枠と広告は九つすべてで不明です。売却の言葉は、一括査定のサイトが広告を出しやすい言葉でもあります。実際の画面では、ここに書くよりもポータルの側に寄って見える可能性が高いと考えています。返ってきた件数は9件か10件でした。

九つで1ページ目に出たのは、延べ83件でした。内訳は、全国のポータルや一括査定・比較のサイトが38件、地元の不動産会社が34件、市や業界団体のページが7件、他の都市の会社が4件、無関係なものは0件です。ポータルの38件のうち24件は、売りたい人が複数の会社にまとめて査定を頼む、一括査定や査定の比較のサイトでした。

言葉ごとに見ると、三つの形に分かれました。

地元の会社が並ぶ中心の言葉。 「福山市不動産売却」は9件のうち6件が地元で、一括査定のサイトは2件だけでした。「福山市不動産買取」も9件のうち6件が地元です。中心の三つを合わせると、地元15件、ポータル11件でした。ただし「福山不動産会社」と打つと、賃貸を含む会社の一覧が上の7件を占め、地元は3件になります。

一括査定が埋めている困りごとの言葉。 「福山市土地査定」は9件のうち8件がポータルで、地元は1件でした。「福山市相続した家売却」と「福山実家売る」も、ポータルが5件ずつ並びます。そして、この三つの言葉で地元の会社が出ていても、それは売却の総合ページでした。一つの会社の同じ一つのページが、九つのうち六つの言葉で1ページ目に入っていたほどです。タイトルに「相続」を含むページは「相続した家売却」の9件のどれにもなく、「実家」を掲げていたのは他の都市の会社の1件だけです。「古家付き土地売却」では、タイトルに「古家」を含むのは、土地を買う人向けの物件一覧だけでした。

顔ぶれが入れ替わる空き家の言葉。 「福山市空き家売却」は、9件のうち6件が地元で、そのうち4件はタイトルに空き家を掲げた専用のページでした。4件とも、九つの言葉を通して一度しか出てこない会社です。一方「福山市空き家管理」になると、地元は2件に減ります。代わりに並ぶのは、市の空き家対策のページ、市が指定した空き家の管理や活用を支える法人（全国や県外の会社）のお知らせ、市外の会社が福山市の制度の名前を入れて書いた記事2本でした。

上位の顔ぶれ

九つの言葉に出てきた地元の会社は二十社で、二つ以上の言葉に出たのは七社でした。この七社と、一度だけ出た会社から空き家の専用ページで入っていた一社を加えた八社のサイトを開き、同じ項目で確かめました。

手数料：売却の仲介手数料を書いていた会社は、開いたページの範囲では八社のうちゼロでした。自社が売主になる分譲地に「仲介手数料はかからない」と書く会社が一社あるだけです。
査定の説明：査定の依頼の入口は七社にありました。ただ、何を根拠に価格を出すのかを一文でも書いていたのは二社で、どちらも「周辺の事例をもとに」という一行でした。机上の査定と訪問の査定の違いを書いている会社はありません。
成約の事例：成約や取引の事例を載せていたのは六社で、そのうち五社は町名まで書いています。ただ、何件を扱ってきたのかを事例の数でまとめて示す会社はありませんでした。
お客様の声：七社が載せています。件数が読めたのは二社で、4件と3件でした。
更新：2026年9月に入ってからの更新は七社にありました。ただし読み物の記事を出していたのは二社で、どちらも売却の一般的な解説でした。残りは物件の価格の変更、新しい物件、営業日や相談会のお知らせです。
地区のページ：町名や学区ごとのページを持つのは三社でした。ただ、三つとも買う人に向けた町名の特集や物件の一覧、街の紹介で、売る人に向けて、その町の成約や相場の見方をまとめたページはゼロでした。
相続と空き家のページ：相続か空き家のどちらかの専用ページを持つのは六社です（相続が三社、空き家が四社、両方が一社）。相続した家について、名義の手続きと売却のどちらを先に考えるのか、古い家を解体してから売るのか、そのまま売るのか、といった順番に沿って書いたページは、確かめた範囲では見当たりませんでした。空き家の管理の料金を載せていたのは一社です。
相談の導線：査定の依頼のフォームが七社、電話は八社とも、LINEは三社でした。
一括査定との関係：一括査定のサイトのバナーを自社のサイトに置いていたのは一社です。逆に、一括査定やランキングのサイトの側に社名が載っているのを確かめたのが二社ありました（二つのサイトの、表示された上位の欄だけを見た数です）。

全体として、八社のサイトは「買う人」に向けてよく作られています。物件の情報はこまめに更新され、町名の特集も買う人のためのものです。薄いのは「売る人」の手前でした。いくらかかるのか、査定の価格はどう決まるのか、自分の町でどんな家が売れてきたのか、相続した家や古い家はどういう順番で考えればよいのか。売ることを決める前の人が知りたいことに、サイトの上で答えている会社は多くありません。

これはサイトの作りを外から見ただけの話で、サイトが薄い会社が仕事に困っている、という意味ではありません。

書けることと、書けないこと

不動産の広告には、法律と業界の規約の二つの層の決まりがあります。公式の資料で確かめたことを書きます。

宅地建物取引業法は、物件の所在や規模、利用の制限、交通などの利便、代金や支払い方法について、著しく事実に相違する表示や、実際より著しく優良・有利だと誤認させる表示を禁じています（第32条）。売買の広告では、自社が売主か、代理か、仲介かを明示しなければなりません（第34条）。報酬の額は国土交通大臣が定め、事務所ごとに見やすい場所に掲示する義務があります（第46条）。

業界の規約は、不動産公正取引協議会連合会の「不動産の表示に関する公正競争規約」です。第18条は、「最高」「格安」「完全」「日本一」「当社だけ」「業界一」「厳選」といった言葉を、裏付けとなる合理的な根拠の資料を持っていなければ使ってはならないとしています。ほかに、二重価格の表示の制限、おとり広告の禁止、比較広告の基準、取引の条件や事業者の信用などについての不当な表示の禁止があります（第20〜23条）。

もう一つ、2024年7月1日から、報酬の上限に特例が加わりました。物件の価格が800万円以下の宅地や建物（低廉な空家等）の売買の仲介では、仲介にかかる費用を勘案して、原則の上限を超えて報酬を受けられます。上限は30万円の1.1倍です。ただし、仲介の契約を結ぶときに、あらかじめ報酬の額を依頼者に説明し、合意しておく必要があります（高知県「空き家等に係る媒介報酬規制の見直しについて」）。

これを、ホームページで迷いやすい三つに当てはめると、次のようになります。

手数料：載せてよく、法の側も掲示を求めています。空き家の多い商圏では、800万円以下の家の報酬がどう決まるのかを先に書いておくことは、契約のときに求められる説明を前もってしておくことにもなります。
「地域で一番」という言葉：規約の特定用語に当たりうるので、根拠の資料が要ります。何を、いつ、誰が数えたのかを添えられないなら、使わないほうが安全です。今回開いたサイトにも、この種の言葉を掲げたものがありました。
成約の事例とお客様の声：規約で直接禁じてはいません。ただ、実際より良く見せる書き方は不当な表示の問題になりえます。価格や町名をどこまで出すかは、売主の了解と、特定されない書き方が前提です。

会社の案内のページやコラムに規約の表示事項がどこまでかかるのかは、今回の資料からは確かめきれていません。迷うときは、所属する団体や地域の公正取引協議会に確かめておくのが安全です。

入る余地

ここまでの観察から、空いている場所を五つ挙げます。それぞれ、どの検索結果とどのサイトの観察を根拠にしているかを添えます。

一つ目、相続した家。 「福山市相続した家売却」の1ページ目に、タイトルに相続を含むページは一つもありませんでした。地元の会社は3件出ていますが、どれも売却の総合ページです。八社のうち相続のページを持つのは三社で、手続きと売却の順番に沿って書いたページは見当たりません。相続した家を売る人は、価格の前に、名義、兄弟姉妹の間の話し合い、家の中の片付け、解体するかどうかで止まっています。その問いに順番どおりに答えるページが、この商圏の検索結果にはまだありません。

二つ目、古家付きの土地。 「福山市古家付き土地売却」で、売る側に向けて古家を扱うページはゼロでした。タイトルに古家を含むのは、土地を買う人向けの物件一覧だけです。古い家を壊してから売るか、そのまま売るかは、費用も買い手も変わる分かれ目で、売る人が最初に迷うところです。

三つ目、実家。 「福山実家売る」でタイトルに実家を掲げていたのは、他の都市の会社の1件だけでした。福山の言葉は、名字に取り違えられることもありませんでした（同じ日に同じ形で調べた別の市では、1ページ目のほとんどが芸能人の実家の話になっていました）。言葉としては素直に、売る話を探す人に届く形をしています。

四つ目、空き家の管理から売却へ。 「福山市空き家管理」の地元の会社は2件で、残りは市のページ、県外や全国の会社のお知らせ、市外の会社の記事でした。空き家は、すぐに売ると決める人ばかりではなく、まず管理を頼み、何年か経って売ると決める人もいます。管理の入口に地元の会社がほとんどいないことは、その先の売却の入口が空いていることでもあります。

五つ目、売る人向けの地区と、手数料の説明。 地区のページを持つ三社はすべて買う人向けで、売る人向けの地区のページはゼロでした。「福山市土地査定」は9件のうち8件がポータルで、その多くは市の単位の相場です。自社で扱った町の成約を、町の単位で見られるページは、ポータルにはない材料で作れます。あわせて、手数料を書いている会社はゼロでした。800万円以下の家の報酬の特例は、空き家の多いこの商圏では多くの売主にかかわる話で、書いてある会社はありません。載せるかどうかの考え方は料金を載せるべきかに書きました。

一方で、余地と言えない場所もあります。「福山市不動産売却」と「福山市不動産買取」は、地元の会社が6件ずつ並んでいます。後から入って並ぶのは簡単ではありません。「福山市土地査定」も、一括査定のサイトが8件並ぶ言葉で、正面から取りに行く場所ではないと考えます。「福山市空き家売却」も、空き家の専用ページを持つ地元の会社がすでに4件入っています。

この商圏に、これから入る事業者の見込みはあるか

この範囲の情報からは、「条件つきで見込みはある」と見えます。

規模の面では、22万世帯の市に、売りにも貸しにも出ていない空き家が2018年の時点で1万3千戸あまりあり、五年で増えていました。売られる前の家は、少なくとも減ってはいない商圏です。ただし、2023年の数字と、市内で年に何件の売買が成立しているかは確かめられていません。

競争の面では、中心の言葉と困りごとの言葉とで、形が違います。中心の言葉は、地元の会社がすでに押さえています。困りごとの言葉のうち、査定や相場の言葉は一括査定のサイトが押さえています。そのどちらでもない場所、つまり相続した家、古家付きの土地、実家、空き家の管理から売却へ、という言葉には、地元の会社のページも、一括査定のページも、ほとんどいません。一括査定のサイトが取りに来ない言葉から置いていくという考え方は地方の会社と全国ポータルに書きましたが、この商圏はその形に近いと見ています。

サイトの作りの面でも、八社のうち手数料を書く会社はゼロ、売る人向けの地区のページもゼロ、査定の根拠を書く会社は二社でした。作りで並ぶこと自体は、遠い目標ではありません。

条件というのは、次の三つが埋まることです。

一つは、その言葉が実際に探されているかです。「相続した家売却」や「古家付き土地売却」の1ページ目が空いているのは、探す人が少ないからかもしれません。検索回数の実数を見なければ、時間をかける価値のある空白かどうかは決められません。

二つ目は、地図枠と広告です。売却の言葉は、一括査定のサイトの広告が画面の上を占めやすい言葉です。今回はそれを確認できていません。広告が大きく出る言葉であれば、記事で1ページ目に入っても目に触れにくくなります。

三つ目は、御社の記録です。いま査定の依頼がどこから来ていて、どれだけが媒介の契約と成約に進んでいるのか。一括査定のサイトから来る依頼は、同じ家に何社もの査定が並ぶ依頼です。御社のサイトから直接来る依頼と比べて、成約までの割合がどう違うのかが分かれば、サイトに何を置くべきかがはっきりします。

判定を「見込みはある」まで上げなかったのは、検索回数と地図枠・広告という、余地の大きさを決める二つの情報が欠けているからです。実際の調査では、この二つと御社の記録が埋まります。

もし引き受けるなら、最初の半年に何をするか

以下は、この商圏で一般的にどういう順番になるかという話です。お約束の形ではありませんし、御社の現状によって順番は変わります。当社が不動産会社のサイトで実績を持っているという話でもありません。

数え方を決める。 査定の依頼、売却の相談の電話、空き家の相談が、それぞれ何件あり、どこを見て来た人で、何件が媒介の契約と成約に進んだか。これを記録する形を先に作ります。一括査定のサイトから来た依頼と、御社のサイトから来た依頼は、分けて数えます。
いまある成約の事例に条件を足す。 新しく書く前に、すでに載せている事例に、相続した家だったか、空き家だったか、古家付きの土地だったか、解体したか、といった条件を、売主の了解の範囲で足します。町名まで書く会社が五社あった以上、差がつくのは町名の先の条件です。
空いている言葉に一本ずつ置く。 相続した家、古家付きの土地、実家、空き家の管理から売却へ。上で挙げた余地のうち、御社が実際に扱っていて、事例で裏付けられるものから順に作ります。扱ったことのない話のページを作っても、相談に来た人に答えられません。
手数料と査定の説明を置く。 報酬の上限の考え方、800万円以下の家の特例、査定の価格を何から決めるのか。出すかどうか、どこまで出すかは御社の判断ですが、八社のうち誰も書いていない以上、書くこと自体が比べられる理由になります。
相談への道を一つずつ変える。 査定のフォーム、電話、LINE、空き家の相談。まとめて変えると、数字が動いたときに何が効いたのか分からなくなります。一つずつ変えて、記録と突き合わせます。

半年で結果が出るかというと、そこは動き始めるかどうかの時期です。当社が運営に携わっている相続の事務所でも、数字が動き始めたと感じたのは半年ほど経ってからでした。業種が違い、相談から成約までの期間も違うため、同じ速さで動くとは考えていません。

この見本で分からないこと

まとめて書いておきます。

検索結果は、見る人・時点・地域の設定で変わります。ここにあるのは2026年9月24日の一つの記録です。
地図枠と広告の表示は確認できていません。九つの言葉すべてで不明です。売却の言葉では、一括査定のサイトの広告が出ている可能性が高いと考えています。
各言葉の検索回数は、公開情報だけでは分かりません。
福山市の空き家の数は2018年のもので、2023年の数字は読み出せていません。市内の売買の件数、相続の件数は調べていません。
各社の成約の数、一括査定のサイトへの支払い、紹介による依頼は、外からは分かりません。
八社は、九つの言葉で1ページ目に出てきた地元の会社から選んだもので、福山市の不動産会社の全部ではありません。二十社のうち、所在地をサイトで確かめられなかった会社が三社あります。
サイトの内容は、要約を介して読み取った部分があります。手数料や声の有無は、主にトップページと売却のページで確かめたもので、下層のページやよくある質問に書かれている可能性は残ります。

公開情報だけで言えることは、ここまでです。この先を埋めるために、実際の調査では御社の記録と検索回数の実数を加えます。

御社でも、今日できること

道具を入れていなくても、今日のうちに確かめられることがあります。今回の調べ方で、実際に差が見えた順に並べます。

「福山市」に、「相続した家売却」「古家付き土地売却」「空き家管理」を足して検索する。1ページ目に地元の会社がいくつ、一括査定のサイトがいくつあるか、地元の会社のページがその言葉に答えたページなのか、売却の総合ページなのかを数える。
御社の成約の事例を三つ開いて、町名のほかに、相続や空き家、古家付きといった条件が書いてあるかを見る。
御社のサイトをスマートフォンで開いて、手数料と査定の決め方が書いてあるページまで何回で届くかを数える。届かなければ、売るかどうかを迷っている人も同じところで止まっています。
この三か月の査定の依頼を、一括査定のサイト、御社のサイト、電話、紹介に分けて数え、それぞれ何件が媒介の契約に進んだかを並べる。分けて記録していなければ、次の依頼から「何を見てご連絡いただいたか」を一行だけ残す。

この記事にたどり着いた道筋

この記事は、「不動産会社集客」のような、業種と悩みを掛け合わせた言葉で読まれることを想定して書いています。その言葉で検索すると、上位には業種名を入れ替えただけの一般論が並びやすいものです。そこに、実際に数えた中身のあるページを置きました。

御社に売却を頼む人も、同じように探しています。「福山市相続した家売却」のように、地域と用件と困りごとを掛け合わせた言葉です。当社が御社の商圏でするのは、それと同じことです。誰が上位にいて、どこが空いていて、御社が実際に知っていることで答えられる場所はどこかを数え、そこにページを置く。見込みが立たなければ、調べた結果とともにそうお伝えします。調べ方の中身は商圏調査に書いています。

御社の商圏でも、同じ形で調べます

この見本は福山市と不動産の売却を題材にしましたが、形はどの商圏でも同じです。規模を見て、探され方を見て、上位の顔ぶれを見て、業種の決まりを確かめ、入る余地を挙げ、見込みを判定する。見込みが立たないときは、その理由をお伝えしてお引き受けしません。

同じ商圏で同業の会社を同時にお預かりすることはありません。すでにお預かりしている商圏では、お受けできない場合があります。御社の商圏でこの形の報告書を見てみたい段階でしたら、相談するからご連絡ください。

出典

福山市「人口と世帯数」 https://www.city.fukuyama.hiroshima.jp/soshiki/shimin/393676.html
福山市「第2期福山市空家等対策計画」 https://www.city.fukuyama.hiroshima.jp/uploaded/attachment/332625.pdf
福山市「空家等の対策について」 https://www.city.fukuyama.hiroshima.jp/soshiki/kenchiku/359710.html
宅地建物取引業法（e-Gov 法令検索）第32条・第34条・第46条 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176
国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000013.html
高知県「空き家等に係る媒介報酬規制の見直しについて（令和６年７月１日施行）」 https://www.pref.kochi.lg.jp/doc/2024091900481/
不動産公正取引協議会連合会「公正競争規約の紹介」 https://www.rftc.jp/koseikyosokiyaku/
不動産公正取引協議会連合会「不動産の表示に関する公正競争規約」 https://www.rftc.jp/webkanri/kanri/wp-content/uploads/2019/02/h_kiyaku.pdf